不動産

キャッシュフローって正しく理解してる?知らないと損する不動産投資!の巻

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こんばんは。りょうのすけです。

前回は表面利回りと実質利回りについて、私が実際に説明を聞いた新築アパートパッケージを例に紹介しました。

~利回りって正しく理解してる?不動産でセミリタイア!の巻~

今回は本やブログにもよく出てくるキーワードであるキャッシュフローについて書きたいと思います。資産形成や投資の世界では当たり前に出てくる用語ですが、普段の生活においても耳にする機会があるかもしれませんので、知っていて損はないと思います、いやセミリタイアを目指す方は知らないと損することがあるかもしれませんね。

まずはキャッシュフローの説明の前に知っておくべきことがあります。それは減価償却です。キャッシュフローは実質利回りの考えた方に税金および減価償却費を加えたようなものですので、減価償却を正しく理解する必要があります。

 減価償却

不動産投資においてかなり重要な要素です。減価償却がなかったら、きっと手元に残るお金が激減し、すでに利益が出ている経営者やお金持ちしか成功せず、私のような不動産でセミリタイアを目指す普通のサラリーマンには入る隙間はないでしょう。

減価償却とは、企業会計に関する購入費用の認識と計算の方法のひとつである。長期間にわたって使用される固定資産の取得(設備投資)に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きである。(wikipediaより)

わかりづらいので、簡単に説明します。

減価償却とは一時的支出をある期間(使用可能期間)に応じて分割して費用として計上することを言います。ある期間(使用可能期間)は国税庁により法定耐用年数として対象物毎に決められています。木造アパートは22年、鉄筋コンクリート造アパート・マンションは47年、新車の普通自動車は6年、中古の場合は計算式があったりと細かく決められています。(詳しくは国税庁HPで確認)

ちなみに土地は減価償却の対象になりません(永久的に使用可能だからだと思います)。

具体的に建築価格2,200万円の新築木造アパートを例に説明します。厳密には建築価格は建物(躯体(クタイ)と呼ばれる構造部分)と付属設備というものに分かれて、それぞれ異なる耐用年数となりますが、今回は簡易的に一括して耐用年数22年とします。

記載の通り木造耐用年数は22年ですので、減価償却費は2,200万円/22年=100万円/年となります。

減価償却費が表すこと

そもそも減価償却の考え方は、一時的な支出を法定耐用年数に応じて分けたものです。2,200万円で購入した建物の場合、1年間で100万円ずつ費用化されます。22年経過して初めて購入費用が2,200万円になるわけです。

別の説明をすると、減価償却の対象物は資産として扱われ、経過年数毎に価値が減っていきます。2,200万円の建物を買った瞬間は2,200万円の資産を得たことになります。しかし時間が経つとともに劣化していき、最終的には建物の価値はゼロになるということです。その価値がゼロになるまでの年数というのが耐用年数です。

減価償却が重要な理由

減価償却が重要な理由は経費になるからです。経費というのは税金に大きくかかわります。サラリーマンにとって経費というにはあまり縁がない存在かもしれませんが、会社や個人事業主にとって経費となる減価償却はかなり重要項目です。

サラリーマンの場合、使えるお金は税金が引かれた後の金額です。自動車を買うにも所得税等の税金を支払った後のお金で支払いをしますね。

ところが、会社・個人事業主の場合、経費であれば税金が引かれる前のお金から支払われます経費を支払った後の残ったお金(利益)に対して税金が掛かるのです。

私も意識していなかった時は何も感じませんでしたが、これって物凄い違いなんですよ。例えば、課税対象の収入が500万円のサラリーマンと、課税対象の利益が500万円の会社がそれぞれ100万円の自動車を買うとします。税率20%とした時にどれだけ税金および手残りが変わるか見てみましょう。

<サラリーマンの場合>

税金:500万円x0.2=100万円

手残り:(500万円-税金100万円)-自動車100万円=300万円

<会社の場合>

税金:(500万円-自動車100万円)x0.2=80万円

手残り:500万円-自動車100万円-税金80万円=320万円

以上の通り、20万円もの差が生まれます。500万円の自動車を買ったら差は100万円!

この魔法の節税効果を持ったものが経費なんです。サラリーマンがどれだけ損しているか一目瞭然ですね。通勤のためにしか使わない車でもサラリーマンは経費を使えないんです。厳密には基礎控除等により所得控除がありますが、総じて経費を使えないサラリーマンは損です。

不動産投資の場合は経費が使えます。減価償却費が計上できる期間は税金を軽減できるのです。

しかも減価償却費というのは実際にはお金は減りません。資産の価値が減っているいうことなので、減価償却費100万円と計上があっても、100万円支払うことなく経費として扱われます。つまり減価償却費分の現金が手元に残ることになります。だから減価償却ってこれほど重要なんです。

 キャッシュフロー

減価償却が理解できればキャッシュフローは簡単です。

キャッシュフロー=(税引き前利益)-(経費※1)-(税金※2)

となります。

※1経費:購入時の借入利息、諸経費、保険料、管理費、固定資産税、減価償却費等

※2税金:(税引き前利益-経費)に対し、決められた税率を掛けて決まる

不動産投資において大切なこと

キャッシュフローとは最終的な手残りを表します。不動産を持ち続けている間ずっとキャッシュフローがプラスであることが非常に大切です。マイナス=赤字なのでお金が減っていることなりますから当たり前ですね。(手出しが少なくローン返済が終われば少ない手出しで不動産を手に入れたと考えることもできますが)

どんなに表面利回りが高くとも、実質利回りおよびキャッシュフローを計算して初めて投資として、経営として成り立つかが分かります。特に減価償却については、税金および手残りの現金をコントロールする上で非常に大切です。減価償却期間が短く返済期間が長いと、途中で経費として減価償却費が計上されなくなり、税金が増えるかつ手残り現金が減ることになり、赤字へ転落することも容易に想像されます。

<100万/年の減価償却費が計上されている期間>

■税金:(家賃収入-減価償却費100万円含む経費)x税率

■キャッシュフロー:家賃収入-経費-税金-ローン元本※+減価償却費100万円

※ローン元本は経費とならない

<減価償却が終わった後に期間>

■税金:(家賃収入-経費)x税率

■キャッシュフロー:家賃収入-経費-税金-ローン元本

減価償却費分がないことによって、税金も高くなり100万円の手残り現金も減るので一気にキャッシュフローが悪化します。

 まとめ

今回はキャッシュフローを理解してる?と題し、減価償却と最終手残りとなるキャッシュフローについてまとめてみました。理解しづらい部分があれば読み返したり、他のサイトの説明を見たりと必ず理解して下さい。セミリタイアをするはずの不動産投資が、逆にセミリタイアできない状況にしてしまうなんてことにならないよう気を付けましょう。

以上、読んでいただきありがとうございました。

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