こんにちは。りょうのすけです。
他のブログを見ると記事数、更新頻度が非常に多くなんだか焦ってきます。まずは100記事を目指していますが、定期的な更新ができず悔しいですね。焦っても仕方ないと言い聞かせながら、最終目標の30代セミリタイアに一歩ずつ近づいていきたいと思います。
今回は「良い不動産を安く買いたい！競売物件に挑戦！の巻」ということで、初めて競売物件に挑戦したことを書きたいと思います。この記事を読むことで不動産競売の概要と流れ、またそれを仲介する業者さんの存在など、なかなか参考書ではわからないことを知ることができます。
不動産競売とは
ご存じの方が大半だと思いますが、競売とは何らかの理由により、借金の返済ができなくなった債務者の持つ不動産を、お金を貸した側（債権者）が裁判所を通じて強制的に売却し、お金を回収することです。世の中には不動産競売物件が結構多く存在しています。
上記リンクから全国の競売物件を検索することができます。みなさんがお住いの周りにも意外と競売物件が出ていたりしますし、過去の売却結果も参照できるので、どんな地域でいくらで売れたかがわかり検索してみると面白いと思います。
競売に挑戦した経緯
私の妻が伝統工芸的な習い事のため、家から車で15分程の先生の自宅に月2程度通っています。その先生は当時私たちが社宅に住んでいることを知っていたこともあって、家のポストに配られた不動産業者の競売物件仲介のチラシをくれました。物件が先生の家の近くということもチラシが投函されていたようです。
地域的に閑静な住宅街で駅徒歩10分掛からないくらいの立地と魅力ある戸建でした。また築11年、4LDK（土地36坪、建延面積34坪）で競売基準額というものが1,000万くらいでした。そんなに広くはないですが、安く買えたら自分たちが住むにも、転勤があった際など戸建賃貸※として貸すのもアリな物件です。ちなみに路線価は7.8万円（7.8x119m2=928万円）で、土地代だけでも市場価格で1,000万以上で取引されそうな物件。これはいいなと思い、チラシに書いてある業者へ連絡しました。競売への参加方法は上記BITのサイトにも細かく記載があり、自分一人でできるかもしれませんが、初めてということもあり業者に連絡することにしました。
※戸建賃貸として貸し出す場合、1,500万円なら表面利回り10%弱と成り立ちそうな計算。ただし住宅ローンで購入した物件は基本賃貸はできませんのでご注意ください。
利回りって正しく理解してる？実際に紹介された物件を例に解説計算してみました！の巻
競売の流れ
まずは競売の全体の流れです。
以下が私が踏んだステップです。
1．競売仲介業者へ連絡後、家の近くで後日面直で話を聞く
ここでは競売の流れや業者を通すにあたっての費用やサービスを確認。
費用は落札価格x6%+12万円。あとで調べると結構高い設定でした。落札から引き渡しまでをサポートするという内容で、たとえ引き渡しに揉めても責任を持って対応するとのこと。
2．自分たちで物件を外から確認+周辺を散策
入札前に妻と実際の家を確認。やはり立地は抜群。懸念点は日当たりでした。価値が低くなる北側道路と呼ばれる敷地の北側が道路に面しており、南側に大きめの戸建があったため1Fリビングの日当たりが悪そうでした。それでも安く買えれば問題ないかなという結論に至りました。
3．再度業者の方と会い、住宅ローンの事前審査資料を提出
2回目に会う前に電話にて戸建賃貸としての購入も考えていると伝え、アパートローンの申請も相談しましたが、融資が通りそうな銀行がなく、住宅ローンとして進めることにしました。融資に関しては書籍等の勉強では得られなかった経験ができたので、後日記事にしたいと思います。
4．入札書類の準備と落札希望価格の決定
入札に必要な書類を準備します。実際には自分で用意したものは免許証と住民票のコピーくらいで、あとは業者の方が書類を郵送してくれたりと全面サポート。問題は落札希望価格です。私の基準は今の家賃同等以下です。住宅ローンは35年ローンなので、落札希望価格は悩みに悩んだ末、1,750万としました。この1,750万という数字は、不動産業者の調査結果等を聞きながら決めました。もともと1,350万円で申し込もうとしてましたが、業者からかなり厳しいと言われて、なんと400万円も上げました笑。
5．入札書類の提出
裁判所は平日しか空いていないので、これも業者にお任せ。個人的には一緒に付いていって次からは自分でできるように経験しておきたかったのですが、かなり簡単な作業らしく、無理して付いていかなくて正解のようでした。
6．開札結果確認
落札結果を見る時は、大学入試結果を見るような気分でドキドキでした。結果は・・・落札できませんでした。落札者は法人で1,880万円でした。予定より400万円も上げていたため、内心落札できなくてホッとしたのが正直なところでしたが、業者の調査結果がかなり正確だったのには驚きです。担当してくれた方は、「私だったら1,850万円で勝負する！」と言っていたので、さすが！と思いました。
以上が私が競売に参加して経験できたことです。落札できなかったので開札日から3日後くらいに保証金が返ってきました。
競売入札に参加して
初めての経験だったので、何事も新鮮で面白かったです。書籍やインターネットでは得られない経験ができました。結果的には買えなかったのでセミリタイアには近づいてませんが、気持ち的には一歩前進できた気がしました。住宅ローンの事前審査一つとっても初めてで緊張しましたし、アパートローン融資の厳しさも学びました。この件で2か所融資の相談に行ってきました。先ほど書きましたが融資に関しては別記事にまとめたいと思います。
＜不動産競売入札について学んだ点＞
1．情報公開～入札締切まで1か月強しかなく、融資審査時間がギリギリ
住宅ローンは1週間ほどで審査が出ますが、アパートローン審査はさらに時間が掛かるため、早めに審査してもらわないと間に合わない可能性があります。
2．誰もが平等に検討、参加できる点
通常の不動産売買は、私のようにツテがなく現金買いができないものはかなり不利ですが、競売は違います。だれもが平等に参加できるので、ギリギリまで悩むこともできます。それが一番の魅力ですね。
3．競売だからといって思ったほど安くならない
落札価格は基準価格の約2倍と正直高く、決して安い価格ではありません。他の落札例も結構高くなっています。業者の方いわく、「1,880万円で落札した法人はリフォームして2,500万円くらいで売りに出すと思う」とのことでした。本では読んでいましたが、情報を多く出回り、競売のハードルが下がっていることを改めて実感しました。
以上、良い不動産を安く買いたい！競売物件に挑戦！の巻と題してまとめてみました。これからも定期的に競売情報をチェックしていきたいと思います。
読んでいただき、ありがとうございました。