不動産

マンションと戸建てどっちがオススメ?投資目線も入れて比較してみました!の巻

前回の記事(←ここをクリック)でマイホームの選択として下記6つを挙げ、その中でも新築注文住宅と新築分譲住宅のメリットデメリットを紹介しました。今回も意見の分かれるマンションと戸建てどっちがオススメか、投資目線を入れて比較してみました。この記事を読むこと勢いで購入して後で後悔!なんてことがないよう、マンションと戸建てそれぞれのメリットデメリットを紹介します。言われれば当たり前ですが、欲しい欲しい一心の時は意外と冷静に考えることができない状態となります。デメリットも都合良く考えてしまったりするので、一度頭を冷やす意味でもお役に立てたらと思います。

マイホームの6つの選択肢

  1. 新築注文住宅(建築条件あり/建築条件なし)
  2. 分譲一戸建て(建て売り)
  3. 新築マンション
  4. 中古マンション
  5. 中古一戸建て
  6. 賃貸併用住宅住宅(特殊ケースですが、実は私はこれ!)

新築/中古マンションについて

マンション

まずマンションについて考えてみたいと思います。私の会社の同僚だったり、身の回りにいる方と話をする限り、マイホーム=マンションと考える人は一定するいます。その方々は戸建ての選択肢がほぼないのでは?と思うくらいマンションと決め込んでいる感じの人が多い気がします。その人の好みを考えたらキリがないので、前回の記事同様、第3者目線である投資目線も入れてフラットに比較してみます。

<メリット>
・防犯面では圧倒的に戸建てより優秀
・ロビー、公園、お客様部屋などの共有エリアの充実
・断熱性高く夏は涼しく、冬は暖かい
・流動性があり、買いやすく売りやすい(投資目線)
・景気によるが基本値段が上がり続けている(投資目線)
・良い立地にあることが多い(駅近など戸建てでは手が出ないエリアも選択可)

上記の通り、メリットと考えられる点を挙げると結構あります。まだまだ挙げきれていないくらいです。個人的には立地が良いエリアの比較的安いマンションであれば住宅としての実需と投資目線両方とも活かせるので、そういうマンションがあれば有りかな?と思います。新築も中古も、ここ数年値段が下がらないことを考えると、買って後悔してもリカバリーでき、意外と損失も出ないのではないかと思います。将来ずっとそこに住む予定はない、仕事等によって身軽に動きたい!けどマイホームが欲しい!という方にオススメかと思います。

<デメリット>
・土地を部屋の持分比率で共同所有するため、土地の有効活用はできない
・上下階、両隣の騒音問題などマンションならではの潜在的問題あり
・積立修繕費、駐車場費用が結構高い
・庭などのマイホームならでは選択肢がない
・駐車場から部屋までが遠い(荷物、子供などかなり大変)

デメリットも結構あります。私たちが思うデメリットは土地所有の観点でマンションにはメリットがありません。土地部分だけ売ることはできず、更地にして持分比率に応じた金額を受領するくらいしか、土地を所有した後の出口はありません。建て替えとなれば新しいマンションを安く所有できる可能性がありますが、結局は積立金を負担しています。40年積み立てし続けた人と、建て替え1年前に中古で購入した方とで積立金の負担額は全く違いますが、建て替えの恩恵は同様になります。なんだか損した気分になりますよね。もう一点あげるなら固定資産税+積立修繕金+駐車場代がかなり高いです。住宅ローン返済額だけ見れば普通かもしれませんが、毎月の固定費が高い事は後々結構効いてきます。しかも自分ではコントロールできない固定費なので厄介です。

戸建てについて

戸建て

次に戸建てについて考えていきます。個人的にはマイホーム=戸建てだと思っています。中でも新築注文住宅は皆さん一度はいいなぁと思ったことがあると思います。私の自宅から5分くらいのところには積水タウンと言える積水ハウスが開発したエリアがあります。中にはスーパー、公園、スポーツジムがあり、一つの街となっています。そこを散歩すると綺麗で豪華な家ばかり。住んでみたいなぁと思う次第です。でも値段聞くと引くと思います笑。それでは戸建てのメリットデメリットを記載していきます。その観点抜けてた!と思う点があると嬉しく思います。

<メリット>
・所有者が全てコントロールできる土地を持てる
・建物も自由に建てられる
・途中増築や建替が可能
・駐車場等からの玄関までが近い
・上下階等気にする必要なし
・庭があれば基本自由な使い方ができる

1番のメリットは建物を建てられる広さの土地を所有することだと思います。売らなければ未来永劫その土地はあなた(の一族)のものです。破産等しない限り。。。建物と違って土地は基本価値は不変です。みなさんも地域にも必ずいる土地持ち(やたら○○家が多いなど)は基本アパート経営していたり、贅沢に畑を持っていたり、下手すると雑草だらけのまま放置されている土地もあると思いますが、基本土地持ちでお金に困っていないでしょう。中国では土地は国のものです。個人所有できません。日本は墾田永年私財法制定から個人所有できるようになっています。最初に開拓した方の一族がきっと現在の土地持ちなんでしょう。羨ましい限りですね。それでも我々持たざるものでも売り土地があれば所有できるのです。これって結構すごい事だと思いませんか?私はこの点が不動産の醍醐味であり、賃貸経営を目指したきっかけでもあります。少しずつでも土地持ちになって豊かになりたいですよね。話を戻して他の戸建てメリットは独立した作りであれば騒音問題はほぼ起きないでしょう。子供をお持ちの方は分かると思いますが、走り回る足音、おもちゃを落とす音など、下に別の方が住んでいたらいつもハラハラして落ち着かないでしょう。どんなに優しい方でもきっと申し訳ないと思い続ける事でしょう。

<デメリット>
・流動性が低め(容易に売買しにくい)
・周辺環境の変化を受けやすい
  周りに大きな建物ができる、迷惑な方が近くにいるなど
・経年劣化等も全て自分で対応してしていく

投資目線で考えると流動性が低い事は結構ネックになります。比較的値段を下げないとなかなか簡単に売れないことが多いと思います。マンションの場合だと立地の良さ、交通機関の利便性高いエリアが多いため、戸建てよりも売買が盛んな印象があります。戸建てを考える方はまずは新築という方が多いため、流動性が低くなりがちです。そもそも日本は中古の印象が良くないのか、新築神話が強いのか、中古住宅は敬遠されがちです。また新築後最初の10年は基本ノーメンテナンスでも良いでしょうか、建物もどんどん劣化していきます。マンションは積立修繕費があるため、計画的なメンテがなされたりしますが、戸建ての場合修繕費積み立てる方は少ないのではないでしょうか。そうなるといざ修繕必要となるタイミングで予期せぬ出費になります。下手をするともう少し持つだろうと先延ばしすると、一気にドカンときて大修繕になることも。維持管理の面ではマンションが優れていると思います。

まとめ

以上、マンションと戸建てのメリットデメリットを記載してみました。当たり前なことばかりで役に立つことが少ないかったかもしれません。しかし1つでもこの視点抜けてた、文字にあったものを見ることで少し頭に入ったなど、ほんの少しでも役に立てたら幸いです。私自身中古住宅(しかも賃貸併用住宅(アパートの1室が自宅みたいな感じ)のため、中古住宅万歳のバイアスがあるので、なかなか中立的な説明ができませんが、欲しい欲しいと思っていないときに浮かぶメリデメは大事にすべきだと思います。皆様の買い物が満足のいく買い物になるといいですね!以上、ありがとうございました。

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