一度ブログを始め数記事書いたあと挫折して2年経ちます笑。やっとまた本気で取り組もうと思い再チャレンジです。twitterで与沢翼さんをフォロ―している中で、ある時のツイートで「誰でもできることはやらない。誰でも持続できる程度では辞めない」というのを見た時、「あっ、まさしく今の自分へのダメ出しだ！」と刺さりました。。。再度誓い頑張っていこうと思います。
今回は夢のマイホーム探しを始めるにあたり、私がこれまでに得た知見経験を踏まえ、投資家目線でマイホーム購入を考える視点や定量的に価値を判断するヒントをお伝えしたいと思います。マイホーム＝新築と考える方が大半だと思いますが、費用面から中古を考える方も少なからずいるはずです。特に都会になればなるほど土地が高く、中古を選ばざる得ない方もいるでしょう。逆に土地が安い地域、相続などで土地を持っている、すでに確保できる方は新築一択かもしれません。ここでは自ら土地・建物を購入する必要がある方を対象に、自分なりの考えでまずは新築の中でも新築注文住宅と新築分譲住宅どっちがオススメか、どんな観点で検証するのか？これまで得た視点、特に不動産投資、賃貸経営を見据えながら書いてみたいと思います。また評価方法を交えながら価値を定量的に見積もってみたいと思います。知ってて選ぶことと、知らないで選ぶのでは天と地ほどの差があります。あとで後悔しても取り返しがつかないほどの大きな買い物になるので、しっかり自分の判断基準を持って後悔しない判断の後押しをしたいと思います。
Contents
マイホームの選択肢
まずマイホームと言ってもどんな選択肢があるでしょうか？周りの人で家を買った！新築建てた！など色々聞く機会があるかと思いますが、おそらく大半が新築一戸建てもしくは分譲マンションでしょう。しかし一生に一度とも言っていい買い物。きちんと選択肢を知り、自分に合う形のマイホームを検討しましょう。では実際どんな選択肢があるのでしょうか？
- 新築注文住宅（建築条件あり/建築条件なし）
- 分譲一戸建て（建て売り）
- 新築マンション
- 中古マンション
- 中古一戸建て
- 賃貸併用住宅住宅（特殊ケースですが、実は私はこれ！）
マイホームの選択肢としては上記となります。皆さん、きちんとそれぞれを正しく理解し、ちゃんと検討テーブルに並べていますか？仲の良い友人、会社の同僚が選んだ選択が正しいと思い込み、同じ選択が当たり前と思っていませんか？
今回は1.新築注文住宅と2.分譲一戸建て（建て売り）の概要とメリット、デメリットを記載します。後日別記事で残りも書きたいと思います。
新築注文住宅（建築条件あり/建築条件なし）
誰もが憧れる王道のマイホーム。土地を選びオリジナルの形を実現できます。金銭的に可能ならまずこの選択肢を考えるかと思います。ちなみに建築条件とは購入した土地に建てる家の建築業者が指定されていることになります。希望のハウスメーカーがある場合は指定業者が一致する土地を選ぶ、もしくは建築条件なしの土地を買うしかありません。嫌なこと言うと裏で持ちつ持たれるの関係があると思ってもらっていいかと思います。
＜メリット＞
・好きな土地を選べる（売り土地が1番多いため、場所の選択肢が多い）
・理想の間取り、設備など自由に選べる（逆に考えると選ぶ大変さがある）
・周りから羨ましがられる、自慢できる（これはメリットか？笑）
＜デメリット＞
・とにかく割高（あとで記載する建売との比較、評価額観点から一目瞭然）
・全て自分たちで決めていく必要あり（打ち合わせ、仕様決めなど）
・余程こだわりがないと注文住宅といいながらオリジナル感が出ない
以上が私が思う新築注文住宅です。投資家目線で言うと総じてオススメしないものとなります。やはりコスパが悪いに尽きます。しかも注文と言いながら間取り図を提示してできるほどイメージが固まってないでしょうから、きっと理想を聞いた担当者からの提示されたサンプルにキッチンの仕様や壁紙、フロア仕様などを決めていくことになるのだと思います。過去リフォームを経験からすると、どんな組み合わせがいいか、素人ながら必死に考えますが本当に大変。好きでないと最後は「まぁこれでいいいか。」って感じになると思います。それでも“新築注文住宅“という響きは世間的にはかなり自慢になるステータスに感じる方が多くいるのは事実です。
分譲一戸建て（建て売り）
私自身、新築希望があれば間違いなくこれを選ぶと思います。10〜30万人都市の一般的な住宅街の場合、土地1000万〜1500万、建物1000万くらいの計2000万〜2500万くらいが比較的多い価格帯ではないしょうか。建物は大半がローコスト住宅と呼ばれるものですが、最近の建物はかなり出来が良いと思います。住んだことがないため適当なことは言えませんが、内見した限り十分な造りだと思います。
＜メリット＞
・新築なのにそこそこの費用で買える
・十分と思える造りで決してしょぼいものではない
・実際外観、内観などを見ることができる
＜デメリット＞
・既製品のため自由に選べない（逆に細かく選ばなくても良いとも言える）
・オリジナリティー感が出にくい（隣地に似たような家が建っていること多い）
大きめの土地を分割し、建売業者がまとめて建てるため（=安さにつながる）
・土地が狭め（庭が小さいなど戸建ての良さが活かせない）
メリットデメリットそれぞれありますが、私が平均的な収入な中買うとすれば、この分譲戸建てになると思います。新築を考えている方は一度は必ずこの価格帯の分譲戸建てを見ルべきです。そこで何か違うなと思えば注文住宅にすれば良いだけです。食わず嫌い/先入観で決めつけず、まずは知ってから判断すべきです。
定量的な評価
上記メリットデメリットは結局のところ、その人の思いや好みによって変わってくるので一概にどっちが良い悪いは決められません。そこで評価額という投資家目線の定量的な見方をすることで、同じ基準で見ることができます。
土地の評価
まず土地の評価として下記があります。
- 公示価格
- 基準値標準価格
- 固定資産税評価額
- 相続税路線価
- 実勢価格
投資家目線で気にする評価額は、上記の中の相続税路線価と実勢価格になります。理由としては金融機関がこの評価額を使うからです。大きな金額が必要となる不動産においては金融機関からの借り入れ（借金）が必ず必要になります。この価格帯が一般的に公平に評価する際の定量値になるのです。細かい説明は省きますが、金融機関が気にするのが相続税路線化、私たちが将来売ったらいくらになりそうか？と考えるときに使うのが実勢価格です。実際に売買された金額だと思ってもらって結構です。この地域、地区の土地は坪20万程度で取引されているなら、今後もその価格付近で取引が期待できるというわけです。土地というのは基本価値が大きく変わらないものと考えているわけです。
建物の評価
土地と違って建物は年数が経過するにあたって価値が減っていきます。古くなっていくわけですから当たり前ですね。そこで一般的に使われる評価方法としては再調達価格というものを使って建物の価値（時価）を計算する方法です。同じ建物を再度調達（建てようと）した場合、構造から考えてどれくらいの金額になるか？を算出すると思ってもらって構いません。一般的には、戸建て多い木造の場合は15万円/平米くらいです。3LDK〜4LDKとなる建築面積30坪（100平米くらい）の家だと新築時点で15万×100＝1500万円くらいの評価額になります。木造で11年経った状態では、その価値は半分の750万円になります。なぜ750万円となるかは後日別記事で説明する予定ですので、ここでは詳細は割愛します。キーワードだけ挙げると”耐用年数”と”償却費”です。
注文一戸建てと分譲一戸建ての評価額の比較
では評価額目線で注文住宅と分譲住宅の比較をしてみましょう。土地の大きさ/場所、及び建物の大きさは同じとします。土地は50坪、建物は30坪（100平米）としましょう。まず注文住宅でこのくらいの新築を建てる場合、土地が坪30万とすると大体4000〜高いと5000万くらいになるのではないでしょうか。仮に4500万としましょう。先ほど説明した評価額を計算すると、土地評価額1500万（50坪×30万円）、建物評価額1500万（再調達価格15万×100平米）となり、合計3000万となります。購入金額4500万だとすると1500万も差がありますね。だから新築注文住宅は高いと言えます。積水ハウスは建物坪単価80万くらいと聞きますので、30坪（100平米）だと2400万くらいの建築費が最低でも必要になると思います。土地値1500万＋2400万＝3900万くらいで買えたとしても評価額に対して600万も差があります。悪くいうつもりはありませんが、この600万〜1500万の差が関わった業者さん（不動産仲介、住宅メーカーなど）の利益になると考えても大きくずれていないと思います。
一方、分譲住宅の場合は同じ広さ出れば2500万〜高くても3000万弱で買えるのではないでしょうか。そうすると金融機関が評価する金額とほぼ一致しますので、投資家目線でいくと相応の価値のものを買ったことになります。こういう見方をする癖が付いている私にとって、注文住宅は割高過ぎて買えないとなる1番の理由です。それでも自分の思いを形にできる注文住宅には評価額では語れない価値があると思いますので、これから注文住宅を選ぶ方は、この600万〜1500万の価格を埋めるだけの思いを込めたマイホームを建ててください。よくわからないけどこんな仕様でいいか。。。なんて面倒がったり妥協するような決め方してはダメですよ。この差額を払う価値をしっかり織り込んで下さい。
まとめ
ここでは新築注文住宅と分譲戸建て住宅についてメリット、デメリット、そして一般的な評価額という定量値を比較してみました。この視点がこれから大きな買い物をする方にとって後悔を少しでもしないために役立つことを期待しています。