電話勧誘のマンション投資ってどうなの?節税になるってどういうこと?の巻

こんばんは。りょうのすけです。

今回は新築マンション投資の勧誘に関して、私の経験をお伝えいたします。

どこから情報が流れているか不明ですが、土日や長期連休に不動産投資の勧誘電話がかかってくることがあります。サラリーマンの方は一度くらい経験あるでしょうか?

セミリタイアに向け勉強を始めてから、少しずつ不動産投資に関する知識が付いてきました。そんな中大阪のある不動産会社の方から勧誘電話がありました。今までは「興味ないです」とすぐ切っていたのですが、その時は時間もあったため、少し話をしてみました。

 勧誘電話の決まり文句

決まり文句1

将来の年金や保険のことで心配な点はありませんか?

これからの日本のことを考えると、老後に漠然と不安を抱いている方が多いと思いますが、その気持ちを煽るように、慣れた話し方で会社が倒産するご時世だったり、年金が減額される、定年が長引くなど、興味を引くようなことをマシンガントークのように聞かされました。こちらとしても「そうですね。。。」くらいしか返すしかなく話を聞いていると、「そんな将来の不安を少しでも取り除くことができる方法があるんです!」と投資の話に続いたことを覚えています。

決まり文句2

サラリーマンの方々には「節税」にも繋がるんです。

私としてもある程度の知識があるので、言っていることは理解できますが、何も知らない人にとってはなぜ節税になるのか?すぐに分からないと思います。ここで興味をもってしまう方もいるのではないでしょうか?怪しい勧誘を拒否する方は、始めの段階で電話を切っているのでここまではたどり着きません。ここまで話を聞く方は、営業トークに押されて切るに切れない状態、もしくは少しは興味を持っている方でしょう。営業の方は良い部分のみを熱心に話しますが、それ自体は間違ったことは言っていません。むしろ何も知らないサラリーマンの方がお金を得るチャンスを逃している可能性があるとも言えます。しかし・・・

 驚愕の投資物件

ある程度話を聞いた後に、思い切って聞いてみました!「利回りはいくらですか?」と。すると相手から「すでに経験がある方ですか?」と聞かれ、「不動産投資に興味があって勉強している」と正直に答えました。するとすでに物件は持っているか?株式投資等もやっているか?なんでそんな興味があるのか?意識が高く素晴らしい!など、褒めて持ち上げるようなことばかり言ってきます。私としては利回りが気になっていたのですが、ここまでで15分くらい話しています。しびれを切らし、再度利回りをたずねるとなんと….3%とのこと

物件は新築ワンルームマンション1部屋で2,100万円。利回り3%です。しかも表面利回りが3%です。キャッシュフローがマイナスになるのは確実。。。そりゃあ節税になるわけですよ!

利回りに関する記事:利回りって正しく理解してる?不動産でセミリタイア!の巻

キャッシュフローに関する記事:キャッシュフローって正しく理解してる?知らないと損する不動産投資!の巻

節税になる理由

サラリーマンの場合は、給与収入から源泉徴収という形で自動的に税金が天引きされます。本来の税金は1月~12月の収入や保険料、控除等が決まってから、その年の税金が正確に決まりますが、サラリーマンの場合は源泉徴収で税金の見込み額を前もって給与天引きされています。そして年末調整として、収入の増減や社会保険料などの各種控除、扶養有無等を再確認し、ズレがあれば追加徴収や還付がされます。

マンション投資による節税というのは、簡単にいうと収入を減らすことにより見込みで支払った税金を還付することなんです。不動産投資の所得は「総合課税」に分類され、総合課税の中には給与所得が含まれます。つまり不動産所得と給与所得は通算される仕組みになっています。マンション投資で節税ということは、すなわち不動産所得で損失を出し、給与所得のみから計算された税金の一部を還付することです。

具体例を示します。

給与所得が400万円の人の税率は20%(以下、速算表参照)。

もし投資用マンションの収支が50万円の赤字だとすると、50万x0.2=10万円分の税金が戻ってきます。住民税約10%分も考慮するとさらに5万円、計15万円分の節税になります。

業者の方はあたかも15万円得しているかのように説明をします。しかし赤字の50万円の内、15万円以上の手出しを伴っている場合はトータルマイナスですよね。赤字部分が全て減価償却費であれば、手出しすることなく税金が返ってくることになります。しかし減価償却を超える赤字または償却期間後に赤字となれば、税金に還付があるにせよトータル赤字になってしまいます。減価償却費ついて詳しくは以下記事を参考下さい。

キャッシュフローに関する記事:キャッシュフローって正しく理解してる?知らないと損する不動産投資!の巻

・・・あれ?将来の不安を取り除く投資のはずが逆にお金を減らしてしまうことになりかねません。返済が終わればそのマンションは手に入りますが、数十年後の価値がある不動産かどうか。価値がない不動産ならただマイナスになっただけで終わります。

自分が住むマンションならまだしも、基本賃貸する前提の投資のため、入居者がいなければ家賃さえ入りません。この手の物件は「家賃保証付き」が多いと思いますが、昨今一方的な家賃保証契約打ち切りや家賃を下げないと更新されないといった問題が表になり、色々騒がれました。全て理想通りに進めば、誰かに借金を返済してもらい、返済後には実質タダでマンション1部屋手に入る可能性がありますが、大半がそんなオイシイことにならないのでは?と個人的には思っています。

業者の方はいい面ばかり誇張するので、知識がない人が聞いたらオイシイ話に聞こえてしまいます。中には実は良い物件というのもあるかもしれませんが、そんな物件なら知らない人に電話営業なんてせず、もっと上流の方で売買されてはずです。

知識がない状態で業者の言葉を鵜呑みにしてしますと、あとでこんなはずじゃなかったぁ!と後悔する可能性大です。しかも販売業者は売ってしまえば後のことなど知ったことではありません。買った方が損しようが得しようどうでもいいのです。買ってもらった時点で業者側はきっと2割~3割ほどの利益があるのでしょうから。

電話で話した限りでは、電話勧誘による新築1Rマンション投資に私は魅力を持ちませんでした。というより買ってはダメな不動産と判断しました。

それでも世の中には多くの方が電話セールスがきっかけで1Rマンションを買っているでしょう。私の会社の中にも2部屋買った方がいて、会社の中で注意喚起の展開があったくらいです。でも決して営業の方だけが悪いわけとは思いません。中には宅建業登録のない業者が違法に販売していたり、リスクの説明を省き良い面ばかりの説明など、営業側にも悪い点があることは事実ですが、私としては投資をする以上、自己責任だと思っています。

先日、不動産悪徳業者の実態を暴くという内容で、購入を迫られた依頼人が隠しカメラで撮影し、弁護士に入ってもらって業者を追い払うまで一部始終がTVで放送されていました。

もちろん悪徳業者に責任があります。しかし私が感じたのは悪徳業者の悪さよりも、依頼人の弱さでした。大して調べず、迫られたから契約してしまうような意思の弱い人間で、自己責任で意思決定ができず、断るにも断れない人です。最後に悪徳業者の方が言っていました。「この営業をするにあたり、それなりの覚悟で臨んでいる!なりふり構っていられない。」そんな中で依頼人のような人がいたら、チャンスとばかりに攻め込むのは分かる気がします。その悪徳業者の営業だって必死ですからね。だからといって人を騙したり、法律を犯しても良いなんてことはありませんが、言いたかったのは依頼者側にも責任があるということです。

 私なりの結論

電話勧誘の新築ワンルームマンション投資は危険

他に多くの収入がありお金が有り余っていれば、この手のマンション投資で赤字を出しながら節税して不動産を手に入れるというのはアリなのかもありませんが、そんな人はもっと良い不動産を買うでしょう。

興味本位で話に乗らない

良くわからないならまずは自分自身で調べること。そして自分自身で判断できる力を身に付けること。その力がないのに、頼まれたら断れない人や意思が弱い人は決して話に乗ってはいけないと思います。そういうタイプの人をうまく誘導する能力に長けた営業の人達を甘く見てはいけません。

また、これは私自身にも言えることですが、相手だって生活のため必死に営業しています。その気がないなら話を聞くこと自体間違っていると、TV放送を見て反省しています。次回からの勧誘電話があれば、誠実に断ることや自分の意思をはっきり伝えてから会話することにします。

簡単にお金は稼げない

普通に考えてそんな簡単に儲けるなんてできません。できてたらサラリーマンみんな幸せで、今の世の中のようになっていません。お金を稼ぐ人は稼ぐなりに努力しています。1年間勉強をしてきてつくづく思います。みなさん本当に努力しています。簡単にまねできるレベルではありません。

 まとめ

今回は「マンション投資の電話勧誘って本当に儲かる話?節税になるってどういうこと?」と題し、経験談を交え記事を書きました。少しでもみなさんの役に立てたらうれしく思います。

ホント、不動産投資の世界は奥が深く難しいです。でも多くの方が理解できない部分があるからこそ、そこで努力した人にチャンスがあると思っています。私もこの世界に早く一歩を踏み出し、30代セミリタイアに向けて前進したいと思います。

以上、読んでいただきありがとうございました。

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